Если вы владеете шикарным коттеджем в престижном районе, или индивидуальным жилым домом поскромнее, или пятистенкой в деревне, которую построил еще ваш прадед, или дачным домиком на пресловутых 6 сотках, вам необходимо произвести оформление прав на земельный участок под имеющимся строением или даже без него.

Приватизация земельного участка (передача в частную собственность) – трудоемкий и длительный процесс, поэтому те, кто желает сэкономить время, а может быть, и нервы, обращаются в посреднические структуры, которые за определенную плату вместо них занимаются подготовкой документов, необходимых для приватизации земельного участка, получают приказ МУГИСО о продаже земельного участка, регистрируют право собственности на земельный участок в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и даже получают свидетельство о регистрации права собственности владельца, которое в итоге и вручают ему в руки. Но если вы не хотите обращаться к посредникам, придется пройти весь путь самостоятельно.

Термин «приватизация» по отношению к земельным участкам (садовым и дачным) употребляется нечасто, поскольку передача земель в собственность граждан происходит не на основании Закона о приватизации (ст. 217 ГК РФ. Но такой закон так и не был принят в нашей стране), а в соответствии с нормами статьи 28 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Поэтому, как правило, говорят о так называемом «переоформлении прав граждан на земельные участки» или «передаче земельных участков в собственность граждан». Мы все же будем употреблять именно термин «приватизация» в связи с проведением «дачной амнистии».

До октября 2001 года государство передавало землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности, гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования. Если в прошлом (до 2001 года) вы (садовод) добровольно отказались от приватизации, получив индивидуальный акт на право бессрочного пользования землей, то уже в 2001 году в силу нового Земельного кодекса снова обрели возможность бесплатно приватизировать свой участок.

На сегодняшний день право постоянного (бессрочного) пользования за гражданами сохраняется, т. е. государство никого не обязывает приватизировать либо арендовать земельный участок, которым гражданин владеет на праве постоянного (бессрочного) пользования. Но если вы все-таки хотите стать собственником, то имеете право однократно и бесплатно приобрести участок в собственность, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.

Стать собственником участка, пожалуй, стоит: отсутствие оформленных прав на земельный участок будет препятствием для его продажи или залога, а оформление прав на земельный участок станет необходимым не только при его продаже, но и после получения участка в наследство. После регистрации права собственник участка может заключать любые сделки по продаже, дарению и иным видам перехода прав на данный земельный участок.

...

Условия и категория лиц, имеющих исключительное право на приватизацию земельных участков, установлены Земельным кодексом (в частности, п. 1 ст. 36) и иными федеральными законами. Процедурные особенности приватизации садовых, огородных и дачных земельных участков предусмотрены в статье 28 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Садоводам, огородникам, дачникам и их объединениям, получившим земельные участки из государственных и муниципальных земель на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или иных вещных правах, предусмотренных Федеральным законом «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», предоставлено право их приватизировать, за исключением определенных законом случаев запрета приватизации.

...

Приватизация проводится по решению органа местного самоуправления в соответствии с заявлением гражданина, в котором должно быть указано, на каком праве гражданин хочет переоформить земельный участок: в индивидуальную собственность, в общую совместную или общую долевую собственность (собственность супругов). В последних двух случаях распорядиться участком можно будет лишь с согласия всех собственников.

...

При обращении гражданина с заявлением о приватизации земельного участка органы местного самоуправления (местная администрация) обязаны принять решение в двухнедельный срок при условии подачи заявления в письменной форме с приложением документов в подтверждение своих прав на земельный участок и кадастровой карты (плана).

В случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления оказывает содействие в ее изготовлении и определении границ земельного участка на местности с отнесением расходов на заинтересованных лиц. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков, естественных границ земельного участка. В этом случае для принятия решения исполнительному органу местного самоуправления отведен двухнедельный срок со дня представления проекта границ земельного участка (п. 7, 8 ст. 36 ЗК РФ).

По своему содержанию бесплатная приватизация земельных участков состоит в перерегистрации (переоформлении, трансформации) одного права на другое. Если земельный участок находится в пользовании нескольких лиц, речь идет о передаче его в общую долевую собственность, как правило, соразмерно долям в праве собственности на строение. Но возможен и другой вариант: стороны сами определяют долевое соотношение в праве на общий земельный участок, в том числе с отступлением от размера долей в праве собственности на строение.

Оба варианта не противоречат положениям пункта 3 ст. 36 ЗК РФ, посвященным приватизации неделимых участков, находящихся в пользовании нескольких лиц, т. е. это означает, что в административном порядке не может быть принято решение о приватизации земельного участка или части его по заявлению одного из сособственников строения на участке, то же в случае, когда стороны не пришли к соглашению по любому из вопросов, связанных с приватизацией земельного участка.

Разрешение такого рода споров возможно через определение порядка пользования земельным участком в судебном порядке. На основании состоявшегося решения суда с учетом выделенных в исключительное владение и пользование каждому из совладельцев частей земельного участка администрация вправе принять положительное решение по заявлению заинтересованного лица независимо от согласия или возражения других лиц. Таким образом, если вы совместно с другими собственниками долей в жилом доме не определите порядок пользования земельным участком, то проблему придется решать в судебном порядке.

Рассмотрим, как проходила трансформация прав на земельные участки в период с 1991 по 1998 год на примере Московской области. Все садоводы Московской области (в случае, если земли были выделены после 25 апреля 1991 года), которые не пожелали приватизировать свои участки или перевести их на право пожизненного наследуемого владения в соответствии с Положениями о порядке и основаниях приватизации земельных участков в Московской области, содержащимися в законе Московской области от 7 июня 1996 г. № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области», получили свидетельства об индивидуальном праве бессрочного пользования на свои участки. Исключение составили лишь земли общего пользования, которые выделялись товариществам на праве бессрочного пользования. Если же садоводческое товарищество (в любом из субъектов Федерации) возникло позже 25 апреля 1991 года (но до 20 апреля 1998 года), в соответствии с Федеральным законом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» основания для приватизации земельных участков по всей России одинаковы.

...

В зависимости от года возникновения права на земли садоводческого товарищества и юридического состояния дел товарищества можно выделить следующие случаи:

1) если товарищество возникло до апреля 1991 года и не было приватизировано на основе решения местного органа власти, то земли могли быть переданы на основании акта о праве бессрочного пользования землей на товарищество или предприятие. До введения в действие Федерального закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» земли таких СНТ приватизации не подлежали, так как в прошлом была нарушена предусмотренная законом процедура, и это нарушение на время лишило садоводов возможности законного переоформления прав на землю;

2) если товарищество возникло после апреля 1991 года [1] , индивидуальные участки, принадлежащие садоводам, могли быть оформлены на праве пожизненного наследуемого владения, которое подлежит переоформлению в собственность на основании статьи 21 ЗК РФ и может быть осуществлено в любое время в соответствии с Федеральным законом от «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», либо находиться в собственности садоводов. В этом случае должен быть оформлен акт о праве бессрочного пользования садоводческого товарищества на земли общего пользования, так как в апреле 1991 года вместе с принятым предписанием государственных органов приватизировать землю (согласно Закону РСФСР от 23 ноября 1990 г. № 374–1 «О земельной реформе») действовала норма Земельного кодекса 1991 г. о передаче земель общего пользования садоводам в коллективную собственность, т. е. земли общего пользования также подлежали приватизации.

Таким образом, все земли садоводов, находящиеся в пользовании на 25 апреля 1991 года, должны были быть переданы в собственность граждан вне зависимости от того, по чьему желанию это происходило: самих садоводов или предприятий, за которыми были закреплены их земли. Эти процедуры «насильственной» приватизации отличались от норм, установленных современным земельным законодательством, где, как было сказано выше, закреплено, что приватизация садоводческих участков – дело добровольное.

Но с другой стороны, нельзя не отметить, что нарушение этого принципа при приватизации 1990–1993 гг. в какой-то мере защитило права садоводов, так как местные администрации чаще всего передавали земли в собственность садоводов не индивидуально, а коллективно. Такие действия были направлены даже не на отдельные коллективы садоводов (товарищества и кооперативы), а на целые муниципальные территории (например, постановление администрации Орехово-Зуевского района Московской области о передаче земель в собственность садоводов, в соответствии с которым все товарищества на территории Орехово-Зуевского района, возникшие до 28 октября 1992 года, приватизированы).

После 1998 года в связи с принятием Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» земли вначале выделялись садоводческим товариществам в срочное пользование, и лишь потом мог быть оформлен последующий переход индивидуальных участков в собственность членов садоводческого товариществ. Право собственности граждан на земли общего пользования в таком случае может быть признано только после выкупа предоставляемых земель (т. е. на возмездной основе). В остальных случаях земли общего пользования передаются СНТ безвозмездно на основании статьи 14 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

На практике встречаются следующие правоустанавливающие документы на землю:

1) акт о коллективно-совместной собственности на земли общего пользования с различными видами права собственности (совместная собственность, долевая собственность) на земли общего пользования, выданный товариществу; в таком товариществе граждане имеют индивидуальные свидетельства на свои участки (в основном на праве собственности, возможно право бессрочного пользования);

2) акт о праве бессрочного пользования на земельный надел целиком, выданный предприятию;

3) акт о праве бессрочного пользования только на земли общего пользования, выданный предприятию; в таком случае граждане имеют индивидуальные акты о праве бессрочного пользования на индивидуальные земельные участки;

4) акт о праве бессрочного пользования на земельный надел целиком, выданный садоводческому товариществу;

5) акт о праве бессрочного пользования только на земли общего пользования, выданный садоводческому товариществу; в данном случае граждане имеют индивидуальные акты на свои участки (право собственности или пожизненное наследуемое владение);

6) акт о праве бессрочного пользования на земельный надел целиком, выданный садоводческому некоммерческому товариществу;

7) акт о праве бессрочного пользования только на земли общего пользования, выданный садоводческому некоммерческому товариществу; граждане в таком СНТ имеют индивидуальные акты на свои участки (право собственности, пожизненное наследуемое владение или право бессрочного пользования).

Если у членов садоводческого товарищества нет отдельных актов на бессрочное пользование индивидуальным участком, то их право на землю удостоверяется фактом членства (членская книжка). Садоводы-индивидуалы, граждане, ведущие садоводство в индивидуальном порядке, могут существовать лишь на территории садоводческих некоммерческих товариществ (и только при условии, что все его земли еще не приватизированы). Общее собрание садоводов обязательно должно принять решение и о праве собственности на подъездные дороги. (В любом случае следует поднять документацию и поинтересоваться, на каком праве СНТ пользуется землей под подъездной дорогой и другими инженерными коммуникациями.)

Для оформления права собственности на земельный участок в товариществе в соответствии с нормами законодательства потребуются:

● кадастровый план участка;

● документ (акт), подтверждающий право на участок: право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения земельным участком и др. (в соответствии с Федеральным законом «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»);

● документы, подтверждающие членство в садоводческом товариществе;

● генеральный план организации и застройки садоводческого товарищества [2] .

Документ (акт), подтверждающий право на участок, должен быть у землепользователя на руках. А для получения кадастрового плана (в Кадастровой палате) необходимо пройти всю предусмотренную законами процедуру.

Сама процедура переоформления прав на земельный участок включает несколько стадий:

1) подачу заявления о приватизации земельного участка;

2) принятие решения исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления (ст. 29 ЗК РФ) о предоставлении земельного участка бесплатно в собственность гражданина;

3) подготовку документов для государственной регистрации прав, включая изготовление кадастрового плана;

4) государственную регистрацию права в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Пример

Итак, вы решили приватизировать участок под своим домом в деревне Васильково Ромашкинского района. Приготовьтесь сделать следующее:

– взять адресную справку на земельный участок в правлении садоводческого товарищества и произвести размежевание с соседями (для этого специалисты-землеустроители создадут межевое дело, соберут все технические данные о земельном участке, произведут его замеры, скорректируют его размеры, определят точки координат, выяснят, есть ли претензии к границам земельного участка у соседей, и т. д. и т. п. Эту работу проводят, как правило, фирмы, имеющие специальную лицензию. Данные о них можно получить, например, в земельном комитете районной администрации (в данном случае – в Ромашкинской, так как землеустроители из соседнего района могут уже и не иметь лицензии для работы в Ромашкинском районе);

– затем необходимо обратиться в кадастровую палату (земельный кадастр – единый по Российской Федерации банк данных о землях), где земельному участку присвоят кадастровый номер, составят план участка. Имея на руках кадастровый план участка (формы B1-B4) и акт уполномоченного органа власти о предоставлении земельного участка в собственность, можно приступать к регистрации права собственности на земельный участок. Представительство земельного кадастра вы также найдете при Ромашкинской районной администрации;

– после этих процедур следует обратиться в Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (у него также есть филиал в Ромашкинском районе) и для начала зарегистрировать свое право бессрочного пользования. Тогда у вас на руках будет свидетельство о регистрации права бессрочного пользования земельным участком;

– со свидетельством о регистрации права бессрочного пользования нужно обратиться в МУГИСО (Министерство по управлению государственным имуществом) и там оформить заявление о получении земельного участка в собственность. Представительство МУГИСО вы также сможете найти при администрации Ромашкинского района; получить после совершения всех вышеперечисленных действий (примерно через полгода после того, как было подано заявление в МУГИСО) решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления (ст. 29 ЗК РФ) о предоставлении земельного участка бесплатно в собственность гражданина, оформленное приказом министра по управлению государственным имуществом (его заместителей) о передаче участка вам в собственность, что и требовалось. Федеральный закон № 66-ФЗ установил срок принятия решения уполномоченным органом о предоставлении участков в собственность граждан: месяц со дня подачи соответствующего заявления [3] . Не забудьте проверить

правильность личных данных и данных об участке – если в них закралась ошибка, тогда будет неизбежно ожидание нового приказа министра (еще полгода);

– подать после получения приказа МУГИСО все необходимые документы в Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» – теперь уже для регистрации своего права собственности. И через три недели можно будет получить Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок.

Теперь вас можно поздравить – вы стали собственником земельного участка!

ПРИМЕЧАНИЕ . Формирование землеустроительного дела – самый дорогостоящий этап оформления прав на землю. Поэтому более выгодно совместное одновременное межевание земельных участков, которое позволит снизить затраты отдельных садоводов и дачников на регистрацию (перерегистрацию) их земельных наделов.

Землеустроительные работы и постановка на кадастровый учет являются независимыми процессами, регулируемыми разными нормативными актами, но при приватизации они тесно связаны. Поэтому можно рекомендовать в договоре с землеустроительной организацией (землемером) предусмотреть сдачу межевого дела в органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, или, что лучше, получение кадастрового плана участка (участков).

В целях экономии средств на приватизацию ответственность за подачу документов в территориальный орган ФГУ ЗКП может быть возложена на представителя (комиссию по приватизации).

Отдельный представитель или комиссия по приватизации подготавливают заявления о постановке на государственный кадастровый учет земельных участков от каждого садовода (или представителя от его имени) и передают заявления вместе с правоустанавливающим актом (актами) на землю землемеру.

Кадастровый учет земельных участков на территории СНТ в соответствии с Федеральным законом от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» состоит из:

– кадастрового дела (кадастровый номер и кадастровая карта)

и

– межевого дела (землеустроительные работы).

Государственный кадастровый учет земельных участков – зто описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Межевание земельного участка – это мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка на местности.

Хронологически сначала выполняется межевание земель, и лишь потом комплектуется кадастровое дело, выполненное по итогам межевания.

Землеустроительные работы – это лицензируемый вид деятельности, который необходимо заказать в специализированной организации; осуществляются как специализированными организациями, так и индивидуальными предпринимателями на основании договора (в случае приватизации земель СНТ).